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堅持“房住不炒”主基調 2020年樓市或穩中有降

發布時間:2019-12-30 21:47

作者:記者戚奇明

  央行行長易綱近日發表文章稱,要加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理,綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節。專家認為,在“房住不炒”的大背景下,明年房地產調控不會大幅放松,房企的融資環境將依舊較為嚴峻。
  樓市調控難言放松
  國統局近日公布的數據顯示,今年1-11月,全國商品房銷售面積14.9億平方米,同比增長0.2%,增速比1-10月加快0.1個百分點;商品房銷售額14.0萬億元,增長7.3%,增速持平。
  “根據國統局公布的數據,今年房地產市場成交短期回升,但后續或量縮價穩!苯煌ㄣy行金融研究中心資深研究員夏丹對《上海金融報》記者表示,“今年下半年以來,房地產融資渠道全面收緊,倒逼部分房地產企業加快‘以價換量’的促銷步伐,以提升資金周轉速度。同時,年末房企面臨一定的業績壓力,或導致銷售增速短期內繼續小幅回升!
  “就各線城市而言,一線城市基本面穩健,在調控下,樓市量價可能相對平穩。而在‘搶人大戰’的推動下,二線和三線重點城市的樓市成交可能放量。但三四線城市在經歷去庫存‘降溫’和棚改貨幣化‘退坡’后,本地真實需求不足和前期透支的影響將逐漸顯露,成交同比可能下降5%-10%!毕牡みM一步指出,“整體來看,2020年全國商品房銷售面積可能穩中有降,同比持平或下降5%以內。在市場成交穩中有降和土地溢價率走低的背景下,預計2020年房價增速有望收窄,但同比仍將正增長!
  在夏丹看來,決定未來樓市表現的關鍵因素仍是政策!氨据喎康禺a周期已歷時5年左右,主要原因是持續深化的樓市調控拉長了下行時間。分階段看,2015年1月至2016年4月是成交增速上行期,為期16個月左右;2016年5月至今是下行期,已延續了43個月。在‘五限’政策下,市場整體觀望情緒濃厚,目前成交短期回升尚難斷言拐點來臨,未來銷量有再度收縮的可能性。但如果‘因城施策’進行局部反向糾偏,則購房需求存在釋放空間!毕牡ぶ赋,中央經濟工作會議針對房地產領域重申堅持“房住不炒”定位,并提出“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制,房地產調控還將持續較長時間。從行業運行情況看,在供給側,房地產開發投資數據仍有一定韌勁,降低了調控大幅放松的必要性;在需求側,若市場成交縮量至過冷,為穩定市場,調控政策或進行局部反向矯正,可能從“人才引進”的角度對“因城施策”進行邊際調整,以滿足剛需和改善型需求群體。
  值得關注的是,12月28日,人民銀行發布了《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》(以下簡稱《公告》),推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。在商業性個人住房貸款方面,人民銀行明確,如果選擇存量浮動利率貸款定價基準轉換為貸款市場報價利率(LPR),加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變。如存量浮動利率貸款轉換為固定利率,轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。
  民生銀行首席研究員溫彬指出,根據《公告》要求,存量商業性個人房貸需要在2020年3月至8月間任意時點和銀行重簽貸款合同進行“換錨”,但房貸利率和此前的一致!氨M管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價,但在預期LPR下降背景下,客戶通常會選擇浮動利率報價!睖乇蚍Q! 

    供圖新華社

  房企探索新融資渠道
  在樓市調控持續的背景下,房地產企業的融資渠道明顯收緊,特別是今年以來:銀保監會5月下發通知,嚴控銀行、信托等將違規資金流入地產行業;6月,住建部聯合有關部門,針對“地王”現象點名十余家開發商,地產債券和ABS(資產證券化)收緊;7月,證監會約談部分地產業務增速過快的信托公司,同時下發通知要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務;8月,部分銀行收到窗口指導,收緊房地產開發貸額度,原則上不超過2019一季度末水平;9月,國常會上提及專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域等。
  “相比以往房地產融資監管政策收緊,今年執行力度更甚。例如,此前銀行、信托渠道加強監管時,券商資管、基金子公司仍可通過‘模式創新’將資金導向房地產領域。而今年,房地產融資監管滲透至各個機構層面,進行全渠道‘封殺’,打擊灰色地帶,嚴控資金流向尤其是住宅市場領域。在此背景下,具備較強融資能力的企業將更具競爭力。預計未來房地產行業將洗牌,‘大魚吃小魚’的現象會愈演愈烈!钡谝惶酱骶S斯華東區估價部高級董事及主管蔣嵐雷在接受《上海金融報》記者采訪時表示,“央行還提出對房地產融資進行逆周期調節,預計將繼續控制房地產整體融資環境,加之政治局會議定調‘不將房地產作為短期刺激經濟的手段’,因此未來兩年政策主基調不會有太大改變!
  “在傳統融資渠道進一步收緊的大環境下,房地產資產證券化迎來快速發展時期!笔Y嵐雷表示,“其具備幾個優勢。一是目前受監管影響較小。二是存量租賃資產通過資產證券化,可讓缺乏流動性的資產產生現金流,使房企在不增加負債的情況下補充資金。三是發起人將自身持有的基礎資產‘真實出售’給SPV(特殊目的公司),能夠實現風險隔離,結構化設計能為產品增信,減少低評級發行人的成本。四是與普通債券不同,資產證券化不受‘累計債券余額不超過公司凈資產40%’的限制,且對于資金用途沒有明確要求,只要符合國家產業政策即可。五是能為房企拓寬融資渠道、解決房地產存量資產、加快房產庫存去化速度!
  蔣嵐雷進一步指出,在傳統融資渠道收緊,境內外債市融資成本上升的大環境下,資產證券化預計將成為更多房企融資的選擇!皞鹘y融資渠道受限,加速了房地產行業格局變化。新興的資產證券化或將引導行業的盈利模式走向穩定、合理的存量運營方向。由于ABS底層資產豐富,受益于政策支持,是房企外部融資的一個重要渠道。隨著房地產進入存量時代,在盤活存量資產的大背景下,資產證券化發展的空間很大。分情況看,對資產負債率高、難以獲得銀行融資或債券融資的房企可以把資產證券化作為融資新渠道。而擁有較好底層資產或者優秀運營管理能力的企業,可將未來收益提前變現,縮短獲利和資金回籠時間。目前國內房企主要用到的資產證券化模式有類RE-ITs、CMBS、運營收益權ABS、物業費ABS、購房尾款ABS等!笔Y嵐雷稱。

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